Promesa y Compraventa de Inmuebles.

Siempre la decisión de adquirir un inmueble llamado también bien raíz, engloba un desembolso significativo de dinero o esfuerzo, por lo cual el futuro comprador, además de preocuparse de la adquisición de préstamos para el financiamiento parcial o total de dicha compra, debe estar consciente del eventual peligro de un delito de estafa o de constatar que la propiedad adquirida tenga problemas legales posteriores a la compra y que siempre son difíciles de solucionar. En otras palabras, se recomienda constatar que tenga los “papeles al día”.

¿En qué consiste la Promesa de Compraventa?

La “Promesa de Compraventa” de un inmueble es el paso previo al contrato de compraventa. La promesa de compraventa es un documento de acuerdo bilateral con validez jurídica que obliga a las partes involucradas, de un lado a vender un inmueble y por el otro, a comprarlo a un determinado precio y en un tiempo establecido. Esto generalmente se hace cuando, por ejemplo, el comprador previamente a la compra debe tramitar la adquisición de un préstamo bancario o finiquitar los trámites de una herencia. Si el vendedor se retracta y decide no hacer la venta, el comprador puede concurrir a un tribunal civil para que el juez obligue al vendedor a cumplir el contrato o para pedir una indemnización por los perjuicios resultantes de la infracción al contrato. En este último caso el comprador debe tramitar en juicio ordinario, ya que es necesario determinar y avaluar la extensión del derecho del vendedor.

El Código de Procedimiento Civil chileno establece en su artículo 1.554 una serie de requisitos básicos para que una promesa de compraventa tenga validez jurídica:

1. Que la promesa conste por escrito.

2. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces.

3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato.

4. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto; la tradición (entrega) de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.

5. Un acuerdo que prometa la compraventa de un inmueble que cumpla con estos requisitos enumeraros previamente, ya tiene validez ante la ley y puede utilizarse para demandar a la parte contraria en caso de incumplimiento. Sin embargo, es recomendable que una promesa de compra venta también incluya: toda la información referente a las especificaciones técnicas del inmueble a adquirir: dirección, propietarios, metros cuadrados de la vivienda (así como si incluye estacionamiento u otras comodidades).

6. La situación legal de la persona que vende respecto al inmueble (si es propietaria o apoderada de la persona propietaria) y la situación legal del inmueble: si este está libre de deudas y de reclamaciones legales.

7. El precio total del inmueble (incluyendo el IVA, que afecta la compra de inmuebles nuevos desde el año 2016), así como el pie, señal o adelanto que se entregue al vendedor en el momento de celebración de la promesa de compraventa, si lo hubiera, deduciéndolo del precio total del inmueble y dejando claro que este monto debe ser devuelto en caso de no cumplirse alguna de las condiciones para celebrarse la compraventa.

8. Una póliza de seguro, en caso de que la parte vendedora sea una constructora o una inmobiliaria, que garantice que la parte compradora no perderá el dinero entregado como pie.

9. Si la persona que compra adquirirá la propiedad por medio de un préstamo o crédito hipotecario es indispensable incluir que es de mutuo acuerdo entre las partes celebrar el contrato tras la aprobación del préstamo, para evitar el incumplimiento de contrato en caso de que la entidad bancaria no apruebe el préstamo o pase por alguna eventualidad que imposibilite su pago.

10. La designación de un árbitro para dirimir las controversias que surjan tras la firma del acuerdo.

11. Las multas o sanciones por incumplimiento por la promesa de compraventa. Su monto debe determinarse en el documento tras el acuerdo de las partes sobre el monto de la multa, que debe ser igual para ambas (no hay un monto establecido, pero estos suelen variar entre 10% y 20% del valor de la compra). Para garantizar que se cumpla esta condición se sugiere que las partes dejen en posesión del notario público o del árbitro designado cheques o vales vista por el valor de la multa acordada, constando esta acción en el documento de promesa.

12. Se sugiere que esta promesa sea firmada en presencia de y notariada por un notario público, que guarde los instrumentos bancarios de garantía de cumplimiento de la promesa, si es el caso.

 

En una Compraventa ¿Qué información es importante corroborar?

 

Siempre es necesario verificar ciertas circunstancias a fin de realizar la transferencia del inmueble cumpliendo en los requisitos formales, con el objeto de que la venta se realice conforme a derecho, esto es, sin vicios por lo que se debe verificar:

  • Que el vendedor sea el dueño del inmueble. Esto se verifica con el certificado de dominio vigente, el cual lo emite el Conservador de Bienes Raíces en donde se encuentra el inmueble. Este se puede obtener por internet, por ejemplo, en el sitio web del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, o el correspondiente a cada ciudad de Chile.
  • Que el vendedor tenga el 100% de los derechos sobre el inmueble. Esto también se verifica con el certificado de dominio vigente.
  • Verificar que el inmueble a vender o comprar no tenga gravámenes. Esto se verifica con el certificado de hipotecas y gravámenes emitido por el Conservador de Bienes Raíces en donde se encuentra el inmueble. Adicionalmente, se puede verificar que el inmueble no tenga gravámenes con el Certificado de Prohibiciones e Interdicciones emitido por la misma institución.
  • Tener el título de adquisición por parte del vendedor. Esto es, la escritura pública en donde adquirió el vendedor. Esa puede ser por compraventa, herencia, adjudicación, etc.
  • Certificado de deuda de contribuciones. Este documento lo emite la Tesorería General de la República, en donde verifica si el inmueble tiene deudas de contribuciones.
  • Certificado de NO expropiación fiscal que entrega el SERVIU.

 

Estos documentos deben solicitarse siempre en caso de enajenación de inmuebles, pero siempre hay que verificar caso a caso si es que es necesaria más información o documentación adicional, como, por ejemplo, en caso de terreno rural o si es necesario revisión de planos, etc.

 

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